Das beste Stück: Die Sicherung der Steuerbegünstigung für das Familienheim

Im Regelfall ist die selbst genutzte Immobilie der zentrale Kern einer Familie. Von der gemeinsamen Familiengründung, das Großziehen der Kinder bis hin zum gemeinsamen Altern ist das „zu Hause“ mit vielen emotionalen Erinnerungen untrennbar verknüpft. Doch neben dem emotionalen Wert bildet dies auch die wesentliche finanzielle Grundlage einer Familie. Aufgrund dieser Besonderheit ist das Familienheim in der Erbschaftsteuer besonders begünstigt. Doch nicht nur die unmittelbaren Voraussetzungen sind streng. Auch auf die nachfolgende Nutzung ist langfristig zu achten.

Reichweite der Steuerbefreiung beim Familienheim

Doch wie weit greift die Steuerbefreiung überhaupt? Der Bundesfinanzhof hat dazu am 17. Juni 2026 ein wichtiges Urteil gefällt. Denn unabhängig davon, ob das Gebäude und zusätzliche angrenzende Grundstücksflächen aus verschiedenen Flurstücken bestehen, stellte das Gericht klar, dass steuerlich stets die gesamte wirtschaftliche Einheit - sprich die Immobilie, wie sie der Verkehrsanschauung entspricht - der Begünstigung unterliegt. Gartengrundstücke, Zuwegungen etc. können daher nicht durch die Behörde der Befreiung entzogen werden. Im entschiedenen Fall lag die steuerliche Wirkung in fünfstelliger Höhe.

Wichtig zu wissen: Die gesetzlichen Grundlagen der Vorschrift teilen sich in verschiedene Teilbereiche auf, je nachdem, ob die Immobilie verschenkt oder vererbt wird und ob der Ehegatte / die Ehegattin oder die Kinder Nutznießer der Zuwendung bzw. des Erbes ist.

Voraussetzungen für die steuerfreie Übertragung

Das Erbe eines Familienheims durch Kinder kann beispielsweise steuerfrei sein, wenn der Erblasser dieses bis zum Tode selbst zu Wohnzwecken genutzt hat oder aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert war. Zudem muss der Erwerber die Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung beziehen. Bei Kindern ist die Befreiung zudem jedoch auf eine Wohnfläche von 200 m² begrenzt. Eine größere Wohnfläche führt dabei nicht zum vollständigen Wegfall der Steuerbefreiung. Vielmehr wird der Wert des Familienheims grundsätzlich anteilig im Verhältnis von 200 m² zur tatsächlichen Wohnfläche begünstigt.

Darüber hinaus ist wichtig, dass der Erwerber die Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt. Nach der Rechtsprechung des BFH genügt dafür nicht allein eine „innere Absicht“. Die Absicht muss sich grundsätzlich durch den tatsächlichen Einzug und die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken bestätigen.

Im Urteil vom 23. Juni 2015, II R 39/13, hat der BFH ausgeführt, dass regelmäßig ein Zeitraum von bis zu sechs Monaten nach dem Erbfall als angemessen angesehen werden kann. Zieht der Erwerber innerhalb dieses Zeitraums ein, spricht dies grundsätzlich für eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung.

Doch auch ein späterer Einzug ist nicht automatisch schädlich. In diesem Fall muss der Erwerber die Bestimmung zur Selbstnutzung jedoch zeitlich und inhaltlich darlegen und glaubhaft machen. Es ist sich leicht auszumalen, dass dies ein schwieriges Unterfangen ist, wenn nicht gerade schwere Mängel in der Bausubstanz und damit im Zusammenhang stehende Ausbesserungsarbeiten den Einzug verschoben haben. Die Ausbesserung eines üblichen Renovierungsstaus reicht beispielsweise nicht aus, wenn die Selbstnutzungsfrist nicht gehalten wurde. Zudem gilt: Je länger der Zeitraum zwischen Erbfall und Einzug ist, desto höher sind die Anforderungen an die Begründung.

Etwas anders gilt beispielsweise, wenn die Selbstnutzung durch eine lange Erbauseinandersetzung verhindert wurde. Auch hier müssen selbstredend stichhaltige Nachweise dafür erbracht werden. Das Gerichtsurteil vom 23. Juni 2015 hat den Rahmen hierbei jedoch deutlich erweitert.

Die Behaltefrist als häufige Stolperfalle

Sofern die Selbstnutzung nun gut geglückt ist und die Steuerbefreiung gewährt wurde, ist trotzdem noch weiter Vorsicht geboten. Ein häufiger und somit sehr teurer Fehler, der im Nachgang zu einer Versagung der Steuerbefreiung führt, ist die auch nachfolgend geltende Behaltefrist.

Denn nach dem Erbschaftsteuergesetz entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr selbst zu Wohnzwecken nutzt.

Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Erwerber aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert ist. Dieser Ansatz ist aber unter strengen Grenzen zu betrachten. Ein freiwilliger Umzug, eine Vermietung oder eine Veräußerung sind regelmäßig problematisch.

Auch die Übertragung innerhalb von zehn Jahren ist schädlich, selbst wenn eine Selbstnutzung weiterhin vorliegt. Im Urteil vom 11. Juli 2019 wurde für den Erwerb durch den überlebenden Ehegatten oder Lebenspartner entschieden, dass die Steuerbefreiung rückwirkend entfällt, wenn der Erwerber das Eigentum innerhalb von zehn Jahren auf einen Dritten überträgt. Das gilt auch dann, wenn er die Immobilie aufgrund eines vorbehaltenen Nießbrauchs weiterhin selbst bewohnt. Neben der Selbstnutzung ist somit auch das Eigentum ein unmittelbarer Faktor.

Steuerliche Vorteile nur bei genauer Beachtung der Vorgaben

Diese Regelungen sind im Kern auch konsequent. Die Steuerbefreiung soll nicht ermöglichen, das Familienheim zunächst steuerfrei zu erwerben und das Eigentum anschließend ohne steuerliche Konsequenzen weiterzugeben. Das Gericht begründet dies mit dem Ziel des Gesetzgebers, das Familiengebrauchsvermögen innerhalb der Familie dauerhaft zu erhalten.

Wir merken also: Die Rechtsprechung ist in vielen Teilbereichen eng ausgelegt und eröffnet einige Stolperfallen. Andererseits bietet die Vorschrift bei korrekter und sinngemäßer Anwendung auch einen erheblichen steuerlichen Vorteil zum Wohle des Vermögens der Familie. Dies gilt gerade in der heutigen Zeit mit extremen Immobilienwerten und dahingegen - vergleichsweise - geringen Freibeträgen, die sich während der extremen Preiskorrekturen seit dem Jahre 2010 nicht angepasst haben.

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