Gemeinsames Eigentum bei Immobilien: Chancen und Fallstricke

Immobilien sind mehr als nur ein Dach über dem Kopf. Aus steuerlicher Sicht bieten sich diverse Chancen, aber auch heikle Risiken, die sowohl bei selbst genutzten Immobilien, aber auch bei Renditeobjekten erhebliche Folgen nach sich ziehen können. In diesem Beitrag soll es dabei insbesondere um das gemeinsame Eigentum und diverse Übertragungsmöglichkeiten gehen.

Gestaltungsmöglichkeiten beim gemeinsamen Eigentum

Beim Erwerb eines Hauses stellt sich oft die Frage: Wer trägt die Kosten? Wenn Ehegatten den Erwerb zu gleichen Teilen zahlen bzw. die Finanzierung gemeinsam tragen, ist eine jeweils hälftige Eintragung im Grundbuch die logische Folge und rechtlich unproblematisch. Zahlt wirtschaftlich jedoch nur einer der beiden Ehegatten für den Erwerb, führt die Eintragung gemeinschaftlichen Eigentumes unweigerlich zu einer Schenkung zwischen den Beteiligten. Auch bestehende Finanzierungen können über die Laufzeit zu fortlaufenden Schenkungssachverhalten führen.

Ein Lösungsansatz: Das Erbschaft- und Schenkungssteuergesetz beinhaltet in seiner aktuell geltenden Fassung den § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG. Hiernach sind Schenkungen des eigengenutzten „Familienheimes“ unter Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern steuerfrei. Und dies umfasst nicht nur den Kaufpreis, sondern u.a. auch Baukosten und Renovierungen. Dies verschafft hier schon einmal grundsätzlich Abhilfe. Ein Augenmerk ist dabei jedoch auf eine sauber strukturierte Finanzierung zu legen.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang und für Gestaltungspotential das Urteil des Bundesfinanzhofes vom 4. Juni 2025. Nach dem hier zu Grunde liegenden Sinn und Zweck wird - anstatt direkt zu kaufen - ein Haus durch Ehegatten über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erworben. Spätere Übertragungen von GbR-Anteilen (und damit der anteiligen Immobilie) werden ebenfalls von der vorgenannten Steuerbefreiung umfasst, obwohl durch die Übertragung von GbR-Anteilen kein Erwerb im eigentlich gesetzlichen Sinne vorliegt. Zudem ist der notarielle Zwang seit Einführung der sog. „E-GbR“ zu prüfen, wonach eine eigenständig rechtsfähige GbR zunächst in einem gesonderten Register eingetragen sein muss.

Grenzen der Steuerbefreiung und weitere Risiken

Abzugrenzen sind diese „Familienheim-Sachverhalte“ jedoch stets von anderen Varianten. Denn die Schenkungsteuer prüft stets den jeweiligen Übertragungsstichtag und nicht die spätere Nutzungsabsicht bei einer Immobilie. Beispielsweise bei einem unbebauten Grundstück, das erst später mit der eigengenutzten Immobilie bebaut wird, greift die Befreiung vor dem eigentlichen Einzug und der tatsächlichen Selbstnutzung nicht. Zahlungen in der Zwischenzeit würden schenkungssteuerlich relevante Bereicherungen auslösen und können ggf. Steuern verursachen.

Ein weiterer Lösungsansatz können zudem Darlehensverhältnisse zwischen Ehegatten sein. Dabei ist jedoch ganz entscheidend, dass diese fremdüblich gestaltet und auch tatsächlich durchgeführt werden: schriftlich, mit marktüblichem Zins, Besicherung und Tilgungsplan - wie bei einer Bank. Aktuell günstige Gerichtsurteile, insbesondere bei unverzinsten Stundungen zum Kaufpreis, bieten auch ertragsteuerlich neue Möglichkeiten.

Achtung ist daneben geboten bei selbst genutzten Immobilien, die aufgrund eines Todesfalles übergehen. Die Erbschaftsteuer entfällt dabei nur dann nachhaltig, wenn der Überlebende das Haus als Eigentümer zehn Jahre selbst nutzt. Die praktische Erfahrung zeigt: Viele Witwen oder Witwer ziehen um und Selbstnutzungen werden nachträglich schädlich beendet, da beispielsweise das Haus zu groß wird, die Pflege schwer fällt, Enkel weit weg wohnen usw. Schon ein Umzug oder eine Schenkung mit Nießbrauch verletzt hierbei die Frist, so dass erhebliche Steuerlasten die nachträgliche Folge sein können.

Frühzeitig planen und flexibel bleiben

Deshalb ist in der Beratungspraxis häufig zu beobachten: Frühzeit den Vermögensübertrag planen und ggf. zu Lebzeiten schenken. Sofern gewünscht, können Rückforderungsrechte im Vertrag die nötige Flexibilität ermöglichen. Auch können beispielsweise Wohnrechte die eigenen Wünsche mitberücksichtigen, um das Heft des Handelns nicht aus der Hand zu geben. Es zeigt sich somit, dass eine frühzeitige Regelung der eigenen Angelegenheiten nicht nur die Nerven der Beteiligten schonen, sondern auch Klarheit schaffen kann und steuerlich sodann keine ungebetenen Folgen eintreten.

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